LandApt
    LandApt
    실거래가 성분 분해 + 매물 기준가격

    실거래가를가격 성분으로분해합니다.

    실거래가는 중요한 기준이지만, 그대로 보면 이 매물의 가격을 충분히 설명하지 못합니다. LandApt는 실제 거래가격을 토지 ㎡가, 배분 토지면적, 역세권, 건물, 시점, 전세가율, 잔차로 분해한 뒤 이 매물의 가격 지표로 다시 조립합니다.

    실거래가를 이렇게 분해합니다

    토지 ㎡가배분 토지역세권건물·연식거래 시점전세가율잔차

    비교매물 가격 하나가 아니라, 가격을 만든 성분을 봅니다. 그래서 다른 매물에도 적용 가능한 기준선이 됩니다.

    자주 찾는 곳

    매물

    호가와 성분 기준가를 나란히 봅니다

    지역

    구 단위 토지 ㎡가와 가격 지형을 봅니다

    데이터 사이언스

    예측이 실거래로 맞았는지 확인합니다

    실거래가 성분 분해

    실거래가를 비교하지 말고,
    분해해서 봅니다.

    같은 동네 실거래가라도 그대로 가져오면 이 매물의 가격 설명력이 약합니다. LandApt는 체결 가격을 토지, 역세권, 학군, 치안, 단지, 층, 연식, 시점, 전세가율, 잔차 성분으로 나누고 이 매물에 맞게 다시 조립합니다.

    성분 지도를 매물에 적용

    실거래가 하나를 평균으로 쓰는 대신, 여러 거래에서 반복되는 가격 성분을 추정합니다. 그래서 유사 매물 가격을 더 나은 지표로 바꿀 수 있습니다.

    성분 기준식

    P̂property = land × share + (transit + school + safety) + complex + floor + age + timing + lease + residual

    토지 ㎡가 × 배분 토지

    실거래가의 바닥은 땅입니다. 동별 공시지가 참조값을 용적률로 나눠 세대별 배분 토지 성분으로 환산합니다.

    x₁

    역세권·학군·치안

    지하철 도보거리, 학군 접근성, 치안 지수를 분리해 입지 성분이 왜 그 값인지 지표로 설명합니다.

    x₂

    층·동·조망

    같은 단지 안에서도 층, 동 위치, 조망에 따라 실거래가 성분이 갈라집니다.

    x₃

    건물 연식

    감가, 관리 상태, 재건축 기대를 분리해 건물 성분으로 봅니다.

    x₄

    거래 시점

    금리, 정책, 계절성, 거래량 변화를 시점 성분으로 보정합니다.

    x₅

    전세가율

    전세/매매 비율로 사용가치와 자본가치의 차이를 읽습니다.

    x₆

    잔차와 단지 효과

    설명되지 않은 가격 차이는 단지 효과와 잔차로 남겨 다음 검증 대상이 됩니다.

    x₇

    지역 가격 지도

    지도에서 먼저 보고, 매수 의향까지 남깁니다.

    지역 지도 보기
    1
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    2
    1

    토지 ㎡가 중심의 가격 지형

    역세권을 중심으로 가격의 등고선을 보고, 매물 유무와 관계없이 매수 의향을 가격 신호로 쌓습니다.

    예측 정확도

    틀리면
    공개합니다.

    현재 수치는 시간 순서로 분리한 홀드아웃 백테스트이며, 체결 후 성과가 아닙니다. 예측 이후 거래가 쌓이면 실현 오차로 교체합니다.

  1. 01 / 03

    예측

    새 매물이 등록되면, 모델이 가격 성분을 계산합니다

    유사 실거래가를 토지, 위치, 건물, 시점, 전세가율, 잔차 성분으로 나눠 거래 전 매물별 지표가를 만듭니다.

  2. 02 / 03

    검증

    거래가 체결되면, 실거래가와 비교합니다

    등기에 기록된 실거래가를 모델 예측치와 대조합니다. 모든 오차는 기록으로 남깁니다.

  3. 03 / 03

    공개

    오차를 분석하고 리포트를 공개합니다

    오차 분포, 체계적 편향, 이상치를 정리해 공개합니다. 숨기는 것은 없습니다.

    4. 정확도 현황

    BACKTEST

    홀드아웃 중간 오차

    9.88%

    홀드아웃 거래

    7,198

    마지막 모델 학습

    2026-09-03

    시장 연구

    오를까, 내릴까.
    정책과 시장을 함께 봅니다.

    금리, 공급, 정책 변화, 정치 변수, 전세 압력, 지역별 흐름을 읽는 연구입니다.

    시장 연구 보기데이터 사이언스
    시장 전망
    5분 읽기

    Korean Real Estate Market Outlook 2030: What Changes, What Does Not

    2030 한국 부동산 시장 전망: 바뀌는 것과 안 바뀌는 것

    A source-backed Korean real estate market outlook for 2030 covering Seoul, regional cities, population decline, household formation, debt, tax, and the future of housing demand.

    • 한국 부동산의 미래는 "전국 동반 상승"보다 "지역별 차별화"에 가깝습니다.
    • 인구 감소만 보면 약세처럼 보이지만, 가구 수 증가와 수도권 집중은 수요를 오래 지탱할 수 있습니다.
    • 서울 핵심지, 일자리 밀집지, 재건축 가능지와 그렇지 않은 지역의 격차가 더 커질 가능성이 높습니다.
    시장 연구 읽기
    아파트·토지
    4분 읽기

    Land vs. Apartment Investing in Korea: Which Asset Fits Which Investor?

    토지 vs 아파트 투자: 한국에서는 어떤 자산이 누구에게 맞을까

    Land vs apartment investing in Korea: a clear comparison of liquidity, information asymmetry, financing, optionality, and who each asset type fits best.

    • 아파트는 유동성과 금융 접근성이 강하고, 토지는 선택적 상방이 강합니다.
    • 대부분의 개인에게는 아파트가 읽기 쉽고 토지는 훨씬 어렵습니다.
    • 토지가 더 좋아 보일 때도 있지만, 그만큼 정보 격차와 출구 리스크가 큽니다.
    시장 연구 읽기
    시장 전망
    4분 읽기

    Can Korean Real Estate Endure Population Decline?

    인구 감소 시대에도 한국 부동산은 버틸 수 있을까?

    Can Korean real estate endure population decline? This article explains why total population is not the whole story and where Korean housing demand can remain resilient.

    • 가능합니다. 다만 "한국 전체"가 아니라 "어떤 지역과 어떤 주택이냐"가 핵심입니다.
    • 총인구 감소보다 가구 분화, 1인 가구 증가, 수도권 집중이 더 중요한 수요 변수일 수 있습니다.
    • 지방 일부는 약해질 수 있지만, 서울 핵심지와 생활 인프라가 강한 곳은 버틸 여지가 큽니다.
    시장 연구 읽기
    아파트·토지
    4분 읽기

    The Future of the Korean Land Market: Why Land Is Not Just a Slower Apartment Bet

    한국 토지시장의 미래: 토지는 느린 아파트가 아니다

    A Korea-first guide to the future of the land market, covering zoning, infrastructure, buildability, local optionality, and why land behaves differently from apartments.

    • 토지는 아파트보다 정보 비대칭이 훨씬 큰 시장입니다.
    • 토지의 미래 가치는 인구보다 용도, 도로 접면, 개발 가능성, 기반시설, 도시계획 변화에 더 민감합니다.
    • 그래서 한국 토지시장은 전국 평균보다 필지 단위 분석이 훨씬 중요합니다.
    시장 연구 읽기
    시장 전망
    4분 읽기

    Why Seoul Real Estate Keeps Rising Even When Korea Slows

    한국 경제가 둔화해도 서울 부동산이 버티는 이유

    Why does Seoul real estate keep rising even when Korea slows? This article explains concentration, schools, commute patterns, liquidity, redevelopment, and family capital.

    • 서울 집값은 한국 전체 경기와 완전히 같게 움직이지 않습니다.
    • 핵심 원인은 공급 총량보다 일자리, 학군, 교통, 유동성, 재건축 기대, 가족 자본의 집중입니다.
    • 그래서 한국이 저성장이어도 서울 핵심 아파트는 상대적으로 강할 수 있습니다.
    시장 연구 읽기
    세금·정책
    4분 읽기

    Korean Real Estate Tax Benefits Explained: What Actually Helps Households

    한국 부동산 세제 혜택 총정리: 실제로 체감되는 혜택은 무엇인가

    A practical guide to Korean real estate tax benefits, including mortgage interest deduction, housing subscription savings, monthly rent credits, and one-home capital gains rules.

    • 한국의 부동산 혜택은 한 가지가 아니라 공제, 세액공제, 비과세, 정책금융이 섞여 있습니다.
    • 실수요자에게 의미가 큰 것은 주택저당차입금 이자 공제, 청약저축 혜택, 월세 세액공제, 1세대 1주택 비과세입니다.
    • 다만 요건이 자주 바뀌므로 게시 시점과 적용 요건을 반드시 함께 보여줘야 합니다.
    시장 연구 읽기
    매수·임차
    4분 읽기

    The Future of Jeonse in Korea: Dead, Smaller, or Transformed?

    전세의 미래: 사라질까, 줄어들까, 변형될까?

    What is the future of jeonse in Korea? A realistic look at rates, fraud risk, guarantees, landlord financing, and why jeonse may shrink and change rather than disappear.

    • 전세는 완전히 사라지기보다 축소되고 재편될 가능성이 큽니다.
    • 금리, 전세사기, 보증 규제, 집주인 자금조달 구조가 전세의 미래를 바꾸고 있습니다.
    • 앞으로는 "모든 곳의 기본 거래 방식"이 아니라 "선별적으로 유지되는 제도"에 가까워질 수 있습니다.
    시장 연구 읽기

    운영 고지 · 모델 범위

    데이터로 계산하되
    한계는 분명하게.

    가격 성분 모델이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 명확히 적습니다.

    1. 01LandApt 가격 지표는 국토교통부 실거래가 데이터를 성분별로 분해한 통계 모델의 산출 결과입니다. 감정평가, 법적 가격 결정, 또는 거래 보증이 아닙니다.
    2. 02국토교통부 등 공공 데이터의 수치는 출처 기관이 공개한 그대로 반영합니다. 공공 데이터는 누락·정정 가능성이 있으니, 시세 참고용으로 사용해 주세요.
    3. 03가격 성분 모델은 토지 ㎡가, 배분 토지면적, 층, 건축년도, 거래시점, 전세가율, 단지 효과, 잔차 등의 요인을 사용합니다. 내부 상태, 조망, 리모델링 여부 등 모델에 포함되지 않은 요인이 실제 거래가에 영향을 줄 수 있습니다.
    4. 04예측 정확도 리포트는 과거 데이터 기반이며, 미래 정확도를 보장하지 않습니다. 정책 변화, 금리 변동 등 외부 요인은 모델의 예측 범위를 초과할 수 있습니다.
    5. 05문의: hello@landapt.com.